Para calcular o ROI real, pegue a receita bruta de aluguel do ano, subtraia todos os custos de operação e o imposto, e divida o resultado pelo investimento total, que inclui o preço do imóvel, o ITBI, o registro e a mobília. Esse é o retorno líquido sobre o dinheiro que você realmente colocou. Depois, some a valorização do imóvel para enxergar o retorno total.
Em Itapema, o ROI líquido de quem aluga por temporada com gestão profissional costuma ficar entre 2% e 7% ao ano antes da valorização, dependendo da ocupação e da diária. Já os números de 15% a 17% ao ano que circulam em estudos de mercado são rentabilidades brutas, calculadas sobre a receita, sem descontar condomínio, gestão, limpeza, imposto e vazios do calendário.
Sou corretor de imóveis há muitos anos e acompanho de perto investidores que chegam à cidade com a planilha cheia de promessas. Quase sempre a conversa muda quando refazemos a conta com os custos reais. Este guia mostra como fazer esse cálculo do jeito certo, com números atualizados do mercado de Itapema, um exemplo completo e os erros mais comuns de quem está pensando na compra de apartamento em Itapema para colocar na temporada.
O que é ROI e por que o número da propaganda engana
ROI significa retorno sobre o investimento. É a pergunta mais simples do mundo: para cada R$ 100 que eu coloquei, quanto voltou para o meu bolso no fim de um ano?
O problema é que existem três formas de responder a essa pergunta, e o mercado costuma misturá-las.
Rentabilidade bruta, líquida e retorno total
A rentabilidade bruta é a receita anual de aluguel dividida pelo preço do imóvel. É a mais bonita e a menos honesta, porque ignora todos os custos.
A rentabilidade líquida desconta tudo o que sai do seu bolso para o imóvel funcionar: comissões das plataformas, gestão, limpeza, condomínio, IPTU, contas, manutenção e imposto. Essa é a que chamo de ROI real da operação.
O retorno total soma a rentabilidade líquida à valorização do imóvel no período. Em uma cidade em que o metro quadrado sobe todos os anos, como Itapema, ignorar a valorização é jogar fora metade da história. Mas também é perigoso contar com ela como se fosse garantida.
Quando alguém diz "Itapema rende 17% ao ano", pergunte sempre: bruto ou líquido? Sobre qual preço? Com qual ocupação? Sem essas três respostas, o número não serve para decidir nada.
A fórmula do ROI passo a passo
Vamos montar a conta em cinco passos. Pegue papel e caneta, ou uma planilha, e acompanhe.
Passo 1: some o investimento total
O investimento total não é só o preço do imóvel. Inclui:
Preço de compra do apartamento
ITBI, que em Itapema fica em torno de 2% do valor
Escritura e registro, que costumam somar cerca de 1% do valor
Mobília, decoração, eletrodomésticos, enxoval e utensílios, que para um apartamento de um a dois quartos costumam consumir de R$ 30 mil a R$ 60 mil
Reformas ou adaptações, se houver
Taxas de entrega ou de adesão a programas de locação do condomínio, quando existirem
Esse total é o denominador da sua conta. Um erro clássico é dividir o lucro apenas pelo preço do imóvel, o que infla o resultado.
Passo 2: estime a receita bruta anual
A receita bruta vem de três números: a diária média, a ocupação anual e os dias do ano.
Receita bruta anual = diária média × 365 × taxa de ocupação
Se a diária média anual é de R$ 370 e a ocupação é de 55%, você tem 200 noites vendidas no ano e uma receita de R$ 74.000. O ponto central é usar a diária média do ano inteiro, e não o valor de janeiro. Em janeiro a diária dispara, mas em abril, o mês de menor movimento, ela cai bastante e o calendário fica cheio de buracos.
Passo 3: liste todos os custos operacionais
Aqui mora a diferença entre o ROI de propaganda e o ROI real. Os custos que você precisa colocar na conta são:
Comissão das plataformas de reserva, que varia de cerca de 3% a 15,5% da reserva, conforme o modelo de cobrança
Gestão profissional, que costuma custar de 15% a 25% da receita
Limpeza e lavanderia a cada saída de hóspede
Condomínio, que em prédios com lazer completo pode passar de R$ 1.000 por mês
IPTU
Energia, água, internet e streaming
Manutenção, reposição de enxoval e pequenos reparos
Seguro do imóvel
Passo 4: considere o imposto de renda
O aluguel por temporada gera renda tributável. Para pessoa física, a tributação segue a tabela progressiva do imposto de renda, com alíquota que pode chegar a 27,5% conforme a faixa. Para quem opera por empresa, o regime tributário muda a conta. Como isso depende da sua situação, converse com um contador antes de fechar o negócio. O que importa aqui é não deixar o imposto fora da planilha.
Passo 5: calcule o ROI
ROI líquido = (receita bruta menos custos menos imposto) ÷ investimento total × 100
Depois some a valorização anual esperada do imóvel para chegar ao retorno total. Simples na teoria, mas o cuidado está em cada número que entra na fórmula. Por isso vamos olhar os dados da cidade.
Os dados de mercado de Itapema que alimentam a conta
Preço do metro quadrado
Itapema vive um momento singular. O preço médio de venda ficou em torno de R$ 15.400 por metro quadrado nos levantamentos mais recentes, colocando a cidade entre as mais caras do país, na disputa direta com a vizinha Balneário Camboriú e com algumas capitais. No acumulado do ano, a alta passou de 8%, e em 12 meses ficou perto de 6%.
Para o cálculo, isso quer dizer duas coisas. A primeira é que o denominador do seu ROI é alto: um apartamento de 40 metros quadrados já passa de R$ 600 mil. A segunda é que a valorização tem sido um componente relevante do retorno total. Vale lembrar que esse índice mede preços anunciados, e não os valores efetivamente fechados.
Diária média
Os levantamentos de plataformas de reserva apontam uma diária média geral entre R$ 470 e R$ 574 por noite em Itapema, com alta de cerca de 6% sobre o ano anterior. Mas essa média esconde muita diferença por tamanho do imóvel:
Apartamento de 1 quarto: cerca de R$ 370 por noite
Apartamento de 2 quartos: cerca de R$ 461 por noite
Apartamento de 3 quartos: cerca de R$ 688 por noite
Imóveis com 4 quartos ou mais: perto de R$ 1.000 por noite
Estudos focados em studios e unidades compactas mostram diárias em uma faixa mais baixa, entre R$ 200 e R$ 480, e picos em janeiro. Use sempre a diária do tamanho exato do imóvel que você está avaliando, e prefira trabalhar com um valor conservador.
Ocupação e sazonalidade
Aqui os dados mais divergem, e isso é uma informação em si. Levantamentos que consideram os anúncios mais ativos apontam ocupação mediana próxima de 50% ao ano, com cerca de 186 noites reservadas por unidade. Outras bases, que incluem anúncios pouco movimentados, mostram médias bem menores, na casa de 20%. Nos melhores meses, a ocupação chega a cerca de 80%.
O padrão da sazonalidade, porém, é consistente: janeiro é o pico, o verão inteiro é forte e abril costuma ser o mês mais fraco. Quem compra pensando só em dezembro e janeiro esquece que o ano tem doze meses. Em projeções, trabalhe com três cenários de ocupação: conservador, realista e otimista. É o que faço no exemplo a seguir.
Rentabilidade divulgada pelo mercado
Um estudo de mercado que acompanhou o período de 2019 a 2024 apontou rentabilidade média de cerca de 17% ao ano em Itapema para locação de curta duração, em um cenário hipotético de studio de R$ 500 mil. No mesmo período, a renda fixa média rendeu cerca de 8,3% ao ano. Esses números são úteis como termômetro de que a cidade tem um bom desempenho relativo, mas são brutos e refletem uma fase específica do mercado, com preços de entrada menores do que os de hoje.
Exemplo prático com números reais de mercado
Vamos simular um apartamento de 1 quarto com 38 metros quadrados, comprado a R$ 15.000 por metro quadrado, o que dá R$ 570.000.
Investimento total
Preço do imóvel: R$ 570.000
ITBI (2%): R$ 11.400
Escritura e registro (1%): R$ 5.700
Mobília e decoração: R$ 30.000
Investimento total: R$ 617.100.
Custos fixos anuais
Condomínio (R$ 900 por mês): R$ 10.800
IPTU: R$ 3.000
Energia, água e internet (R$ 400 por mês): R$ 4.800
Manutenção e reposição: R$ 3.000
Seguro: R$ 800
Custos fixos: R$ 22.400 por ano.
Custos variáveis
Usei comissão de plataforma de 10%, gestão profissional de 20% e limpeza de R$ 110 por saída, considerando estadias médias de 3,5 noites. Para ser conservador, não contei o que o hóspede paga de taxa de limpeza.
Três cenários de ocupação
Cenário conservador: ocupação de 45% e diária média de R$ 330. São 164 noites e receita bruta de R$ 54.120. Os custos totais chegam a R$ 43.806, e o resultado líquido é de R$ 10.314. O ROI líquido fica em 1,67% ao ano.
Cenário realista: ocupação de 55% e diária média de R$ 370. São 200 noites e receita bruta de R$ 74.000. Os custos totais somam R$ 50.870, e o resultado líquido é de R$ 23.130. O ROI líquido fica em 3,75% ao ano.
Cenário otimista: ocupação de 65% e diária média de R$ 420. São 237 noites e receita bruta de R$ 99.540. Os custos totais somam R$ 59.742, e o resultado líquido é de R$ 39.798. O ROI líquido fica em 6,45% ao ano.
Esses valores são antes do imposto de renda. Repare na diferença: na rentabilidade bruta, o cenário realista parece render 12% ao ano (R$ 74.000 sobre R$ 617.100). Depois de todos os custos, sobram 3,75%.
E se eu administrar sozinho?
Sem pagar os 20% de gestão, o resultado melhora: R$ 21.138 no cenário conservador (3,43%), R$ 37.930 no realista (6,15%) e R$ 59.706 no otimista (9,68%). Mas você passa a ser o responsável por atendimento, preço dinâmico, limpeza, reclamações e emergências. Esse tempo tem valor, e muita gente subestima o desgaste de operar à distância.
Adicionando a valorização
Se o imóvel valorizar 6% em um ano, o que está em linha com a alta recente dos últimos 12 meses, o ganho de capital sobre os R$ 570.000 seria de R$ 34.200. No cenário realista com gestão profissional, o retorno total seria de R$ 23.130 mais R$ 34.200, ou R$ 57.330. Dividido pelo investimento de R$ 617.100, dá um retorno total de 9,29% ao ano.
Esse cálculo mostra o que muita gente não percebe: em Itapema, a maior parte do retorno costuma vir da valorização, e não do aluguel. O aluguel por temporada ajuda a pagar o custo de manter o imóvel e a gerar uma renda moderada, mas dificilmente transforma o apartamento em uma máquina de dinheiro sozinho. E a valorização não é uma promessa: ela só se concretiza no momento da venda.
Os custos que quase ninguém coloca na planilha
Alguns custos aparecem tarde demais. Os que mais vejo pegarem investidores de surpresa são:
Meses de baixa: custos fixos como condomínio e contas continuam correndo mesmo com o apartamento vazio
Reposição de enxoval: lençóis, toalhas e utensílios se desgastam rápido com muita rotação de hóspedes
Pequenos danos: copos quebrados, colchão manchado, controle remoto perdido
Ar condicionado e eletrodomésticos: o uso intenso encurta a vida útil
Fundo de reserva do condomínio e obras extraordinárias, que podem cair no seu colo sem aviso
Descontos para segurar reserva: em março e abril, a diária real costuma ser menor que a tabela
Custo de fotos profissionais, precificação e anúncios, quando não estão no pacote da gestora
Tempo de adaptação: o primeiro ano raramente atinge a ocupação do segundo, até o anúncio ganhar avaliações
Uma regra prática que uso com clientes: reserve de 5% a 8% da receita bruta como colchão para esses imprevistos. Se no fim do ano sobrar, ótimo.
Valorização: a segunda metade do retorno
Quem pensa só no aluguel perde parte importante do raciocínio. Itapema nos últimos anos foi uma das cidades que mais valorizaram no país, impulsionada pela verticalização, pelo alto padrão e pela proximidade com Balneário Camboriú. A cidade passou a disputar o primeiro lugar nacional no preço do metro quadrado.
Dentro dessa lógica, os apartamentos em Itapema na planta têm um papel especial. Quando você compra na planta, paga em parcelas ao longo da obra e o imóvel tende a se valorizar até a entrega. Em alguns levantamentos de mercado, a rentabilidade na planta chegou a superar 20% ao ano em ciclos recentes. Mas isso depende muito do lançamento, da localização e do momento do mercado. Há riscos reais: atraso de obra, reajuste das parcelas pelo índice da construção e mudança de cenário.
Para o seu cálculo de ROI, isso significa uma diferença importante. Na planta, o dinheiro entra aos poucos e não há renda de aluguel durante a obra. O retorno vem quase todo da valorização. Em imóvel pronto, a renda começa na hora, mas o preço de entrada já embute boa parte da valorização passada.
Qual tipo de imóvel rende mais na temporada
Frente mar, quadra do mar ou mais afastado
O endereço pesa muito na diária e na ocupação. Os imóveis beira mar em Itapema têm preço de compra mais alto e custos de condomínio também maiores, mas conseguem diárias melhores e ocupação mais estável, principalmente na alta temporada. Para o hóspede, a vista do mar e a caminhada de poucos passos até a areia resolvem a escolha entre dois anúncios parecidos.
Na quadra do mar ou a uma ou duas quadras da praia, o preço de compra cai e a diária também, mas a relação entre as duas costuma ser mais equilibrada. E nos bairros mais afastados, o custo de entrada é menor, mas a ocupação depende mais de preço baixo e de avaliações boas.
A conta que importa é o ROI, e não a diária isolada. Se os imóveis beira mar em Itapema custam 30% a mais e rendem 20% a mais de receita, o retorno percentual pode até cair, embora a valorização futura tenda a compensar. Faça a simulação com os dois imóveis lado a lado antes de decidir.
Tamanho e perfil do apartamento
Studios e apartamentos de um quarto têm preço de entrada menor e maior facilidade de ocupação, porque atendem casais e pequenos grupos, que são o grosso da demanda. Apartamentos de três quartos têm diárias bem mais altas, em torno de R$ 688 em média, mas dependem de famílias e grupos maiores, que reservam com mais antecedência e concentram a demanda em feriados e no verão.
Comodidades que fazem diferença
Ar condicionado, varanda com churrasqueira, vaga de gara列 garantida, piscina e lazer no prédio, internet rápida e boa decoração aumentam a diária e a ocupação. São detalhes que custam pouco diante do preço do imóvel e entram na conta do investimento inicial.
Regras, convenção do condomínio e imposto
Antes de qualquer cálculo, confirme se o condomínio permite aluguel por temporada. A convenção pode restringir ou até proibir essa modalidade, e isso derruba a sua projeção inteira. Peça uma cópia da convenção e do regimento interno antes de assinar qualquer proposta.
Também vale verificar:
Regras municipais e cadastros exigidos para hospedagem
Se o prédio tem portaria que aceita entrada e saída de hóspedes todos os dias
Taxas extras cobradas de unidades de temporada
Política de uso de áreas comuns por hóspedes
Sobre o imposto de renda, a tributação depende da sua situação como pessoa física ou jurídica. Na pessoa física, entra na tabela progressiva. Como as regras tributárias mudam com frequência, confirme com um contador o cenário vigente antes de calcular o ROI final.
Gestão própria ou profissional
Essa decisão altera o ROI mais do que muita gente imagina. Veja os dois lados:
Gestão própria: você economiza de 15% a 25% da receita, mas assume atendimento, preços, limpeza e imprevistos. Funciona bem para quem mora na região ou tem muita disponibilidade.
Gestão profissional: custa mais, mas entrega precificação dinâmica, anúncios otimizados, equipe de limpeza e atendimento rápido. Para quem mora longe, costuma ser o único caminho viável.
Se você contratar uma gestora, pergunte quais serviços estão incluídos, quem paga a limpeza, como funciona a prestação de contas e qual a ocupação média das unidades que ela já administra. Uma boa gestão pode aumentar a receita bruta o suficiente para compensar a comissão.
Checklist antes de fechar a compra
Antes de assinar, passe por esta lista. Ela resume o que costumo repassar com clientes que estão avaliando a compra de apartamento em Itapema com foco em renda de temporada:
Conferir se a convenção do condomínio permite locação por temporada
Calcular o investimento total, com ITBI, registro e mobília
Pesquisar diárias reais de unidades parecidas, com o mesmo tamanho e a mesma localização
Simular três cenários de ocupação: conservador, realista e otimista
Incluir todos os custos, inclusive imposto e reserva para imprevistos
Comparar o ROI líquido com uma alternativa de renda fixa
Avaliar a liquidez: quanto tempo leva para revender o imóvel
Definir se a gestão será própria ou profissional
Se o resultado não fizer sentido nos três cenários, a chance de frustração é grande. Se fizer sentido mesmo no conservador, você provavelmente está diante de uma boa oportunidade.
Perguntas frequentes
Qual é a rentabilidade média do aluguel por temporada em Itapema?
A rentabilidade bruta divulgada em estudos fica entre 15% e 17% ao ano. A líquida, depois de custos e antes do imposto, costuma ficar entre 2% e 7% ao ano com gestão profissional, e um pouco acima disso com gestão própria.
Vale a pena comprar um imóvel em Itapema só para temporada?
Depende do seu objetivo. Se a meta é renda mensal alta e previsível, o aluguel por temporada tem limitações, porque a receita é irregular e os custos são pesados. Se o objetivo é combinar renda moderada com valorização de longo prazo, a cidade tem mostrado bom desempenho.
Aluguel por temporada ou aluguel anual: qual rende mais?
O aluguel por temporada gera receita bruta maior, mas com mais custos, mais vazios e mais trabalho. O aluguel anual rende menos por mês, mas é estável e quase não tem custos operacionais além do condomínio e do IPTU, que em geral ficam com o inquilino. Compare sempre o líquido dos dois modelos.
Qual o mês de maior e menor ocupação em Itapema?
Janeiro concentra a maior demanda, e abril costuma ser o mês mais fraco. Dezembro, fevereiro e os feriados prolongados também têm bom movimento.
Preciso pagar imposto sobre o aluguel de temporada?
Sim. A renda de aluguel é tributável. A forma de apuração depende de você atuar como pessoa física ou jurídica, e um contador pode indicar o enquadramento mais vantajoso.
Comprar na planta ou imóvel pronto para temporada?
Na planta, o retorno vem principalmente da valorização até a entrega, e não há renda durante a obra. Os apartamentos em Itapema na planta costumam ter preço de entrada e parcelas mais favoráveis, mas exigem paciência e atenção à solidez da incorporação. No imóvel pronto, a renda começa imediatamente, porém o preço já reflete a valorização acumulada.
Conclusão
Calcular o ROI real de um imóvel de temporada é uma conta que exige honestidade com os números: investimento total no denominador, receita realista no numerador e todos os custos no meio do caminho. Em Itapema, onde o preço do metro quadrado está entre os mais altos do Brasil, o aluguel sozinho raramente entrega os 15% a 17% que aparecem em estudos brutos. O mais comum é um retorno líquido de aluguel entre 2% e 7% ao ano, somado a uma valorização que, nos últimos anos, tem sido relevante.
Por isso, quem pesquisa imóveis em Itapema com cabeça de investidor deve olhar o retorno total, e não só a diária ou a ocupação. A cidade continua sendo um dos mercados mais fortes do litoral catarinense, com demanda turística consistente, infraestrutura em expansão e forte atração de capital. Mas o bom negócio nasce de uma simulação feita antes da compra, com cenários conservadores e margem de segurança.
Se você chegou até aqui, já tem o método completo. Pegue o imóvel que está avaliando, preencha os cinco passos com os números reais dele e compare com outras alternativas. Se o resultado ainda fizer sentido, você estará tomando uma decisão baseada em dados, e não em promessa.
Encontre seu imóvel
Explore o portfólio da Marcos Koslopp ou fale com nossa equipe.
